Comment évoluent les taux hypothécaires ?
Taux 10 Ans - Taux 5 Ans - Taux 1 An
Le niveau des taux hypothécaires est en fait lié aux taux obligataires en vigueur sur les marchés financiers, et qui varient chaque jour. Lorsque les taux obligataires baissent, les taux hypothécaires baissent également, les institutions de crédit se contentant de suivre le marché.
En simplifiant, on peut expliquer rapidement comment évoluent les taux obligataires : en général, ils évoluent dans le même sens que les Bourses.
Prenons le cas de Bourses et taux qui baissent :
- les investisseurs qui fuient la Bourse placent leurs avoirs dans des placements plus sûrs tels les obligations, ce qui fait monter le cours de ces dernières. Le montant du coupon des obligations étant fixe, leur taux de rendement baisse mécaniquement.
Un exemple est peut-être nécessaire à ce stade : imaginons une obligation de base d'une valeur de 100 euros qui offre un coupon annuel de 5 euros. Son taux est donc de 5%. Mais dans les mois qui suivent, la Bourse baisse et les investisseurs décident d'acheter beaucoup plus d'obligations. Par la loi de l'offre et de la demande, le cours de notre obligation monte à 115 euros. Désormais, le coupon de 5 euros ne représente plus qu'un taux de 4,35%. Le taux obligataire aura donc baissé de 0,65% (on parle aussi de 65 points de base). Les institutions de crédit hypothécaire vont donc abaisser leurs taux hypothécaires d'environ 0,65%.
Naturellement, le raisonnement est aussi valable dans l'autre sens :
- si les Bourses ont le vent en poupe, les investisseurs vont abandonner les obligations et les taux vont remonter.
Il reste maintenant une question importante à aborder, c'est celle de l'obligation de référence.
Il existe en effet des milliers d'obligations différentes et leurs taux ne varient pas toujours dans des proportions identiques.
Pour connaître l'obligation précise à suivre, il faut se référer à son contrat mais on peut déjà affirmer que cette obligation de référence dépend en fait du type de crédit hypothécaire choisi.
- S'il s'agit d'un taux variable annuellement (type 1/1/1), on se fiera généralement au taux obligataire EURIBOR à 12 mois.
- S'il s'agit d'un taux fixe 20 ans ou semi-fixe (type 10/5/5), c'est souvent le taux de l'OLO à 10 ans qui est pris en compte.
Les graphiques ci-contre illustrent bien le lien entre les taux de ces obligations et des crédits hypothécaires.
Précisons bien que ces scénarios correspondent à un schéma classique sur les marchés mais que l'économie est parfois capricieuse. La corrélation entre Bourses et taux n'est donc pas toujours évidente, notamment parce que les anticipations sont parfois plus importantes que la situation réelle de l'économie.
Evolution probable des taux hypothécaires : Le calme avant la tempête ?
L'économie occidentale actuelle tarde à reprendre son souffle. Les perspectives de croissance dans nos pays sont très faibles. Le taux d’endettement de la plupart de nos états a fortement augmenté diminuant leur capacité à insuffler dans leur marché des moyens d’actions pour faire redémarrer l’économie.
Les banques centrales sont au centre d’un jeu de quilles.
D’un côté, elles doivent conserver le crédit de l’euro acquis ces dernières années comme monnaie stable de nos transactions commerciales et tenter de conserver des taux bas afin de faciliter cette relance économique indispensable.
D’un autre coté, elles doivent financer ce déficit budgétaire par l’émission de nouvelles dettes ou le refinancement des anciennes. Cela ne peut qu’entrainer une hausse des taux d’intérêts !
Selon d’autres sources, peu de possibilités existent de réduire cet endettement si ce n’est par des mesures internes drastiques ou surtout par un recours à l’inflation. Comment faire mieux rembourser ces dettes que par les autres ?
Combien de temps nos dirigeants pourront- ils garder le couvercle sur la marmite ?
Cet élément doit faire réfléchir l’emprunteur sur le type de produit d’emprunt. L’emprunt à taux fixe pendant 20 ou 25 ans ou l’emprunt à taux variable mais capé à 2.5 ou 3%. La réponse à ce choix dépendra de la stabilité de vos revenus et ou de leur importance.
Un autre point est de rappeler qu’un taux d’intérêt n’est pas le seul élément dont vous devez tenir compte lors du choix de votre prêt ! Différents paramètres doivent également être mis dans la balance.
Notre rôle de courtier de crédit indépendant sera de bien vous décrire l’aspect technique de l’opération, les règles de solvabilité à respecter, l’aspect fiscal de cet achat.
Notre mission sera aussi de recadrer votre opération immobilière à long terme face à toutes les autres contraintes collatérales que certains banquiers peuvent vous imposer.
On n’investit pas pour toute une vie sous prétexte que le taux est bas.
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