Texte

La seconde règle de base est de déterminer la quotité d'emprunt c'est-à-dire le rapport entre le montant du prêt et la valeur de l'immeuble donné en garantie.

Ce coefficient permet de déterminer le risque pris par la banque sur l'opération et donc la fixation du taux d'intérêts débiteur.

Chaque établissement applique des règles propres.

Quelle valeur attribuée au bâtiment ?

La valeur vénale représente la valeur estimée de l'immeuble lors d'une vente de gré à gré.

Certains banquiers appliquent des critères plus sévères comme la valeur en vente publique volontaire ou même forcée. On peut constater que dans ces cas, le banquier est plus prudent. Il peut par contre proposer des taux plus intéressants dans ce cas.

Qui détermine cette valeur ?

Généralement, les experts immobiliers agréés par les organismes de crédit déterminent ces valeurs. Avant de faire réaliser cette évaluation, choisissez avec votre courtier l'organisme de crédit. Chaque prêteur désigne ses propres experts par région. Ils en désignent 2 à 3 par régions.

Depuis quelques années et pour des immeubles normaux, les banques n'exigent plus d'expertise si le montant du prêt se situe en dessous de 125 000 €. Elles se basent sur des documents concrets comme un compromis signé par devant notaire, le résultat d'une vente publique et ...quelques photos.

Pour des montants empruntés supérieurs à 250 000 €, pour une construction nouvelle, des rénovations ou des refinancements, l'organisme de crédit demandera toujours une expertise.
Voyez le chapitre « frais d'expertise ».

Une règle de base pour un banquier est de connaître l'importance des revenus que l'on peut consacrer raisonnablement au remboursement d'un crédit.Ce ratio se calcule en divisant les charges de tous les crédits qui subsisteront après le nouvel acte de crédit et autres charges (pension alimentaire...) divisées par les revenus nets du ou des demandeurs.

Pour les revenus locatifs éventuels, il sera pris en compte 10/12 de ces revenus car des charges diverses (précompte immobilier, chômage locatif éventuel) doivent être prises en compte.

La règle traditionnelle du banquier est d'appliquer ce ratio et de veiller à ne pas dépasser le tiers. Dans le cas de revenus supérieurs à 2 500 €, ce pourcentage sera plus elevé (40 %).

De plus en plus souvent cependant, le banquier appliquera une autre règle qui consistera à majorer les charges de crédit et/ ou autres d'un forfait de charge de 800 € pour un célibataire ou 1000 € pour un couple leur permettant d'assurer leurs frais quotidiens et aussi leur train de vie.
Si cette charge globale ne dépasse pas les revenus globaux, le dossier sera examiné favorablement.

Pour les indépendants et titulaires de professions libérales, les règles sont plus difficiles à présenter et varient selon les établissements.
Les principes sont cependant identiques car on déterminera la base de revenus du débiteur face à ces dettes présentes et futures.

Le contrôle des extraits de rôle des trois dernières années à l'I.P.P. et le détail des frais généraux de la dernière déclaration d'impôt seront examinés. L'état d'endettement du débiteur est aussi un élément déterminant.